Simulateur
Simulateur de prêt immobilier : capacité d'emprunt et mensualités
Calcul instantané selon la règle des 35 % d'endettement, à partir du taux moyen actuel des crédits immobiliers.
La règle des 35 %
Depuis 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande aux banques de ne pas dépasser un taux d'endettement de 35 % des revenus nets mensuels de l'emprunteur, assurance de prêt comprise. Ce seuil encadre le montant maximal de la mensualité, et donc la capacité d'emprunt totale.
Certains dossiers (résidence principale, restructuration de crédits) peuvent bénéficier d'une marge de flexibilité limitée laissée à l'appréciation des établissements prêteurs.
Taux d'usure en vigueur (T3 2026)
| Catégorie | Seuil (TAEG) |
|---|---|
| Prêts à taux fixe, durée inférieure à 10 ans | 4,07 % |
| Prêts à taux fixe, durée de 10 ans à moins de 20 ans | 4,57 % |
| Prêts à taux fixe, durée de 20 ans et plus | 5,29 % |
| Prêts à taux variable | 5,28 % |
| Prêts relais | 6,39 % |
Source : Banque de France, seuils applicables au trimestre T3 2026. Voir la page officielle.
Questions fréquentes
- Qu'est-ce que la règle des 35 % ?
- Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les banques limitent en pratique le taux d'endettement d'un emprunteur à 35 % de ses revenus nets mensuels, assurance de prêt incluse. Ce plafond détermine la mensualité maximale acceptable, et donc le montant empruntable.
- Quel est le rôle de l'apport personnel ?
- L'apport réduit le montant à emprunter et donc le coût total du crédit (intérêts). Les banques demandent généralement un apport minimum pour couvrir les frais de notaire et de garantie, même si le financement à 100 % ou 110 % reste possible selon le profil de l'emprunteur.
- Comment sont estimés les frais de notaire ?
- Ce simulateur utilise un taux forfaitaire de 7,5 % du prix du bien, une approximation courante pour l'ancien (les frais réels varient selon la localisation, le type de bien et le neuf/ancien). Pour un montant détaillé selon votre département, utilisez notre calculateur de frais de notaire.
- Qu'est-ce que le taux d'usure ?
- Le taux d'usure est le taux annuel effectif global (TAEG) maximal légal qu'un établissement de crédit peut pratiquer pour un prêt donné. Il est fixé chaque trimestre par la Banque de France par catégorie de prêt et vise à protéger les emprunteurs contre les taux excessifs.
Calculs hors assurance emprunteur et hors frais annexes. Résultats indicatifs — ne constitue pas un conseil financier ni une offre de crédit. Taux moyen : BCE (statistiques MIR), taux moyen des crédits immobiliers aux ménages en France.